Concevoir les immeubles de demain avec le bâtiment plateforme

En lançant Hiptown avec Matthieu et Xavier, j’avais une idée derrière la tête.

Une idée qui me suit depuis un long moment et qui a commencé à prendre forme lors de mes années Stonup, où nous analysions l’ensemble des éléments qui pouvaient rendre l’immeuble obsolète dans le futur (Méthode de Prospective Stratégique), entendre : qui n’a plus l’usage pour ses résidents.

L’usage est au centre de la fonctionnalité d’un immeuble de bureau et ces usages sont évolutifs et actuellement en pleine mutation. On parle même des “nouveaux espaces-temps professionnels” (cultures managériales, quête de sens, rythmes de travail, pratiques du télétravail, espaces de travail). Tout ceci amène de nouveaux paradigmes qui accélèrent la transformation des immeubles et de leurs services associés.

Pour répondre à ces nouveaux besoins nous proposons de développer le concept de bâtiment plateforme. C’est à dire un immeuble ouvert qui permet d’intégrer de nouveaux services en mode Plug & Play.

Je pense en fait que c’est précisément avec le bâtiment qui s’intègre et qui s’ouvre sur son environnement que nous pourrons innover dans l’immobilier.

Reprenons les choses dans l’ordre. Un immeuble, c’est un bâtiment qui réunit plusieurs acteurs : un propriétaire, un gestionnaire, un locataire et des prestataires. Jusqu’ici, chacun venait avec ses outils de facility management, de gestion, de communication permettant de réserver des salles de réunion, de connaître le menu du restaurant d’entreprise, de faire appel à une entreprise externe pour tout problème d’électricité, de réserver une place de parking, etc. Je vous passe la quantité d’outils surfant sur la vague du Smartbuilding…

Mais avec la transformation digitale de notre société, de plus en plus d’immeubles sont connectés et désormais les propriétaires souhaitent avoir accès à toutes ces données, notamment des données d’usage du côté des utilisateurs (pour -par exemple- prévoir les mouvements du locataire en croissance ou décroissance et ainsi lui proposer un nouvel asset de son portefeuille).

Mieux, ils veulent être davantage impliqués dans la gestion de l’immeuble au quotidien. Pourtant, de nombreuses grandes entreprises continuent de venir avec leurs propres applications et les différentes parties prenantes ne discutent pas ensemble. Ici, on ne fait que gratter la relation propriétaire / locataire… je vous laisse imaginer la complexité de l’ouverture de l’éco-système de l’immeuble avec son environnement extérieur. Au mieux, cela se limite aux places de parking disponibles ou encore les postes de travail libres sur les plateformes de brokerage.

D’où la mise en place d’une plateforme qui fait communiquer tous les acteurs ensemble : une marketplace à la fois numérique et physique simple, suffisamment développée et agile permettant de relier n’importe quelle application, service et utilisateur à la plateforme.

Et vous allez le voir, les avantages sont nombreux :

Pour l’utilisateur : la marketplace permet d’avoir accès à l’information, d’interagir avec son environnement. Par exemple, si un utilisateur cherche une place en flexoffice ou une salle de réunion, et même une place dans la crèche d’entreprise, il peut trouver une réponse tout de suite en consultant simplement la plateforme. Mais aussi l’utilisateur peut commander directement et payer via son smartphone une prestation proposée dans l’immeuble (un repas, un service de conciergerie, une séance bien-être, etc.). Dans le cas d’une fuite, un locataire peut envoyer une photo de manière instantanée, le prestataire est directement informé, il peut même commencer un diagnostic. La prise en charge se fait beaucoup plus vite. Et forcément, cela diminue les coûts (les charges locatives entre autres).

Mais vous pouvez aussi imaginer de faire participer les résidents à différents référendum internes de l’immeuble sur le prochain thème de la soirée de rentrée, la couleur de l’éclairage dans l’entrée, etc.

Mais aussi partager avec vos utilisateurs – et pas seulement le PM et le propriétaires- les performances énergétiques, le nombre de bouteilles en plastique recyclées, le nombre de gobelets économisés, etc..

De manière générale, l’information est rendue fluide et transparente.

Plus vous impliquez l’utilisateur final dans la vie de l’immeuble et plus le sentiment d’appartenance à celui-ci et sa communauté se renforce. L’immeuble est le seul vecteur commun à toutes les activités des personnes, et les souvenirs que l’on y forge renforcent cette identité.

Pour le propriétaire : il maîtrise mieux la data. Par exemple, il peut se référer à des indices d’utilisation et de sociabilisation afin d’anticiper la vacance locative qui est ce qu’il redoute le plus. Mais il peut aussi avoir un retour direct sur la réussite ou non des services proposés et ainsi mettre à jour l’offre en quasi temps-réel.

De plus, quand on connaît tous les avantages en termes d’usages et de services que la marketplace apporte à l’utilisateur, cela devient un argument de vente incomparable pour le propriétaire qui trouve clairement plus facilement des locataires grâce à ce type de services. Sans compter qu’une marketplace se met en place très vite, de façon agile et peut répondre en fonction des résidents aux besoins exprimés.

Pour les prestataires : Ils peuvent facilement proposer leurs services et produits dans le catalogue de prestations, communiquer auprès des utilisateurs et le tout sans aucune mise en place opérationnelle technique, puisque les outils sont mis à disposition de l’immeuble et sont compris dans la redevance ou le loyer.

Avec Hiptown, nous avons dès le départ décidé de développer une marketplace en se reposant sur les standards du web et en gardant en tête plusieurs principes qui me sont chers :

• Agilité
• Connectivité
• Frugalité

Pour cela nous avons sélectionné les meilleurs outils du marché (facturation, réservation, contrôle d’accès, catalogue, dashboard, caisse enregistreuse, paiement, signature en ligne) que nous avons connecté les uns aux autres via des API.

L’écosystème que nous proposons aux propriétaires et aux utilisateurs fait partie de ces rares plateformes aujourd’hui capables d’intégrer une galaxie d’outils qui ouvrent un champ des possibles encore peu exploités dans l’immobilier.

Parce que la notion de plateforme, c’est l’ouverture vers l’extérieur. Notre constat, c’est que nous ne faisons pas que travailler et produire sur un lieu de travail, nous y avons de plus en plus d’activités qui font partie de la vie courante. On se rend bien compte par exemple qu’il est beaucoup plus simple de se faire livrer un colis ou recharger sa voiture électrique, directement sur son lieu de travail. C’est exactement ce type de services qui transforment le lieu de travail pour l’intégrer dans un environnement plus large, local. Ces services peuvent en effet irradier l’ensemble d’un quartier. Avec une salle de sport, un business center, un foodcourt par exemple qui peuvent servir à l’immeuble d’entreprise qui le propose, mais aussi à d’autres utilisateurs externes à proximité.

En fait, l’utilité d’un immeuble, c’est d’abord une question de services et d’ouverture. C’est une définition sociale du bâtiment plateforme, plus que technique. Et c’est précisément en cela qu’on innove, en mettant l’immeuble au service de l’usage. Rappelons au passage que l’immobilier de bureau, ce sont des temps longs, donc il est nécessaire d’être agile, de pouvoir anticiper, et c’est ce que permet le bâtiment plateforme qui permet d’intégrer un nouvel outil sans perte de temps et une adaptation en fonction des besoins.

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Je vous invite à lire – entre autres – Transfo digitale : l’avènement des plateformes, de Gilles Babinet.